投資用マンションはワンルームか、ファミリータイプか

最終更新: 2013年5月10日 23:14

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マンション投資として購入される物件は、投資効率(購入するために必要な費用と得られる家賃収入のバランス、空室リスクの低さなど)からワンルームマンションが好まれるのは確かです。そのため、マンション投資を「ワンルームマンション投資」とワンルームに限定して呼ばれることも多いほどです。

なぜ、ワンルームマンションが人気なのか、それはマンションへの投資金額、つまり購入する際の物件価格と、賃料収入が正比例しないため、例えば高いマンションを買えば買うほど家賃もそれに合わせて高額になるというわけではないというマンションの特性が関係しています。

つまり、1,000万円のワンルームマンションを8万円の家賃で貸せる立地があったとして、同じ立地条件で、3,000万円のファミリータイプ物件があったとして、その物件で、24万円の家賃が取れるかというと、それ程単純ではありません。また、家賃が高くなれば高くなるほど、入居者を探す難易度も上がるため、空室リスクも高くなってしまう可能性があります。

そのため、結果として手ごろな価格で購入可能なワンルームマンションへの投資がもっとも投資効率が高くなるということになり、人気も上がるというわけです。

一方で、投資目的に建てられたワンルームマンションが過剰供給によって余ってしまい、その結果として借りたいという人よりも空いているマンションの数が少なくなる、供給過多の状態になって空室リスクが増大する可能性もあり、ワンルームなら何でもよいというものではありません。

ワンルームとは言っても間取りに注意

ワンルームというと、1Kなど、1部屋にキッチンしかないといった物件はよほど都心の一等地や、オフィス街でSOHOのような需要がある立地でない限り避けられる傾向があります。1Kでとにかく家賃が安い物件を探す場合は、アパートを探す方が多くなってしまうため、マンションタイプで、家賃が中途半端に高い1K物件などはあまり人気が出にくくなってしまいます。

ですので、投資用のワンルームマンションを購入するなら、1LDKや、1DKなど、1部屋+リビングなどがある間取りを選択する方がよいでしょう。そのくらいのサイズであれば、一人暮らしだけでなく、結婚したばかりの若いご夫婦や同棲を始めるカップルなども対象になるため、入居者捜しの際にプラスに働く可能性があります。

ファミリータイプでもサイズ、立地や環境次第でいい物件も

ワンルームマンション以外は投資用に向いていないということはありません。ワンルームマンションがその人気のため一部では過剰供給による空室率の悪化がみられる場合もあります。そのため、これまでマンション投資の対象としては低利回りを理由に敬遠される傾向にあったファミリータイプが、特に中古マンションを中心に投資対象として見直されてきています。

ファミリータイプのマンションには下記のようなメリットもあります。

  • 一人暮らしより家族の方が平均して入居期間が長いため、空室リスクを軽減できる。
  • 家族の入居者の方が一般に良質とされているため、部屋を汚されたり、家賃滞納などのトラブルが発生しにくいと言われている。
  • 一般的にファミリータイプのマンションの方が設備、内装などのグレードが高く、耐震構造なども含めて品質が高いマンションが多いので、家賃下落が少ない。
  • ファミリータイプの分譲マンションは管理組合などもしっかりしていて、修繕積み立てや設備管理がしっかりしている場合が多い。
  • もし手放す場合でも、価格が変動しやすいワンルームマンションに比べてファミリータイプのマンションは比較的価格が安定しているため売りやすい。

また、元々は自分で住むためにファミリータイプのマンションを購入し、それを賃貸に出して新しい自分用のマンションを購入するというサイクルでマンション投資を行う人も増えています。