マンション投資で節税までできる?

最終更新: 2013年5月11日 00:53

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投資用マンションの営業トークとして、「節税」をアピールしてくるケースがあるようですが、これはあまり鵜呑みにしない方がよいでしょう。実際にはその方の収入や購入する物件、ローンの額などによって異なるため、一概には言えないのと、税金の詳しい話は、信頼できる税理士の方にきちんと相談した方がよいので、適当なことは書けませんが、あくまで参考として解説します。

マンション投資は節税になるの?

節税を目的としてマンション投資を始めるのはやめた方がよいと思います。また、メリットとして節税を強く押してくる業者も少し気を付けた方がよいでしょう。

マンション投資による節税効果をうたう場合、下記のような仕組みを説明される場合が多いと思います。

「ローンの金利、マンションの管理などにかかった経費、減価償却費で、マンション経営の部分では赤字を計上し、それを確定申告することで、赤字分を給与所得から控除できるため、結果として給与所得の方で支払っている税金を節税できますよ」

というものです。

投資用マンションを購入してマンション経営をしている方に限らず、給与所得とは別に副業での収入がある方が確定申告をする場合、副業、つまりマンション経営で得た所得と給与所得を合計した金額で納税額を算出します。

この時、給与所得は当たり前ですが黒字になります(サラリーマンは経費が認められていないため)。しかし、マンション経営の所得の方が赤字の場合、それらを差し引き計算して合計の所得を計算することができます。

給与所得の税金は、源泉徴収されているため、例えば年収が1,000万円の方であれば、1,000万円をもとに算出した税金をすでに納めていることになります。しかし、上記のとおり、計算の結果、マンション経営での赤字を差し引いた実際の所得が給与所得より少ない場合、税金を払いすぎていることになります。

そこで、確定申告によって、その赤字分を申告して、実際の所得が少なかったですよと伝えれば、払いすぎていた税金が還付金として戻ってくるわけで、これを節税と呼んでいるわけです。
 
ただし、ここで注意が必要なのはマンション経営の方では赤字になっていなければならないという点です。

節税のポイントは「減価償却費」

もちろん、家賃収入が10万円のマンションで、毎月経費が15万(ローン金利や経費など実際にお金が手元から出ていくもの)もかかっていれば本当に赤字ですので、節税云々よりも投資として失敗ですが、ここにはからくりがあって、「減価償却」を経費として計上し、実際に手元からお金が出ていかないで、計算上の赤字にできるという点です。

減価償却費とは、購入したマンションの金額をその耐用年数で割り、毎年経費として計上していくというものです。

事業として建物を購入した場合、その費用を経費として計上できますが、建物等の高額な固定資産は、購入した年に、一度に全額を経費として計上することはできません。それができてしまうと、会社などがその年に出そうな利益分の建物などを購入して経費として一括計上することで、意図的に利益をゼロにし、税金逃れができてしまうためです。そこで、建物の構造別に耐用年数を決め、その年数で購入金額を割って、計上していきます。

鉄骨・鉄筋コンクリート(SRC)、鉄筋コンクリート(RC)の建物であれば、耐用年数は47年と決まっていますので、購入金額を47で割ったものを毎年経費として計上していくことになります。

この減価償却費は、実際にお金が出ていくわけではありません。ですので、実際のお金の収支では、黒字になっているマンション経営でも、この減価償却費を含めることで、計算上赤字にすることができると言うわけです。

ただし、節税効果は一時的なものだったり、場合によっては節税にならない場合もありますので、節税を目的にマンション投資を始めるのはおすすめしません。あくまで利回りを考えた投資効率で検討しましょう